股市：当楼市与政治耦合！这必然是出大戏

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什么样的人，才能被叫作“经济学家”？

在过去，人们的普遍共识是：经济学家应该是具有极高知名度的经济学教授，并且他的建议或主张被政府当局采纳，为经济运行或改革提供了重要智力支撑。

但从最近10多年开始，“经济学家”这个名词已经被用烂了。比如各大证券公司、银行，都有一个被称作“首席经济学家”的职位。要说虚荣，金融领域尤甚。

后来，连企业都设置了所谓“首席经济学家”的职位，比如造房子的“恒大”。

2017年12月，恒大以1500万元的年薪聘用了原来属于证券界风云人物的任泽平先生。一个是证券行业，一个是房地产业，似乎风马牛不相及。

很多人都质疑：任泽平去房地产公司能干什么呢？

任泽平曾先后担任过国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。

2014年5月任泽平离开国务院发展研究中心，之后准确预测了2015年的牛市，并且喊出了“5000点不是梦”。

再之后，他还准确预判了中国经济的“L型”走势。

他不是基金经理，也没有具体研究过哪只股票，他做的是宏观研究。但因为方向判断准确，他迅速在业界走红。

能聘用这样一位跨界大咖的企业，当然也是不一般的。恒大老总许家印可能是中国企业家里最懂政治的一个。

早在2010年，许家印就买下了足球队，后来又花4亿多元聘请了里皮当主教练。后来又先后聘请了卡纳瓦罗、巴西名帅路易斯·菲利佩·斯科拉里。这都是无比烧钱的事情。

至今，许老板在足球上玩掉了73亿元。如果以往企业涉足足球是为了广告效应的话，那么之前没有一个企业是许老板这么玩的，或许直接做广告都不需要这么多钱。

恒大对于足球的敏感度，甚至都超过了教育部。最近几年，教育部开始在中小学推广足球教育。个中原因，不便细说。

由此可见恒大老总许家印的政治敏锐性有多强。

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许家印给出那么高的薪水，任泽平给他带来了什么呢？

一般而言，房地产企业每年都要做一些宏观经济方向的咨询，比如邀请知名学者讲课，这是最为常见的方式之一。这种咨询，是直接为房企发展节奏的决策服务的，比如未来到底是要激进扩张，还是要谨慎收缩。

任泽平，则可以天天帮恒大研究类似的问题。

比如今年2月，恒大率先喊出了“全国7.5折”卖房。在疫情肆虐的时候，这一招显然是对未来形势的提前应对。

而就在上周，恒大再次喊出了“7折卖房”，时间是9月7日到10月8日。与此同时，新购房客户还可享受三年物业管理费免收。

在此基础上，还有各种折上折。根据测算，一套100万的房子，如果享受恒大推出的所有折扣，那么只需要58万元左右。

香不香？

在目前这个时点，突然宣布这样的策略，即使房地产业内人士也感到颇为吃惊。原因很简单：现在的局面无论如何应该比今年2月份强，可恒大为什么喊出了更低的折扣呢？

这很可能就是任泽平的“宏观”与许家印的“政治”共同反应的结果。因为单纯从销售角度看，恒大无论如何不需要这么干。资金早就穿底的“泰禾”都没有这么干，恒大有什么必要？

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就在2周多前的8月20日，住建部、央行在京召开重点房企座谈会。会议的中心就一条：压缩房企杠杆率。简单讲就是，控制房企借钱买地、建项目的规模。

如果借不到足够的钱，房企还敢上百轮举牌抢购一块地吗？

而就在那次会议后不久，上海浦东新区新出让的一宗地块，楼面单价竟然比4年前一路之隔的另一块地便宜了6000元每平方。

楼面价便宜6000元，这意味着什么？意味着将来盖好的房子价格将便宜10000多元每平米。

更加值得注意的是，这次距上次已经过去了4年。4年，不是涨价，不是平价，而是大幅跌价。

我上次专门写过楼面价与房价之间的关系，它远不是简单地加上建筑成本，最大的大头其实是老百姓看不见的各种税费成本。

在北京的会议之后出现这样一幕，时点值得玩味。但凡能在楼市江湖长期混下来的，都是识时务的。

怎么看，许家印都是比别人走得更快了一步。如果房价无风险上涨的预期被打破，那么楼市买入人群结构将发生翻天覆地的变化。对许家印而言，他不仅比别人更快地卖掉了手里的房子，而且他还抢食了有限的刚需群体，这反过来又是给对手的致命一击。

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恒大在国内房地产行业排名第一，第二是碧桂园。

当老大在2020年一次又一次地大幅降价卖房，小弟们还能高冷多久？

许家印的另一个身份，是全国政协常委。对企业家而言，能当上全国政协委员就已经是无上光荣的事情。极少有人能当上常委，我们耳熟能详的企业家，几乎都不在常委名单里（我找到的另一个企业主是凤凰卫视的老板刘长乐）。

恒大降价，从全局的角度而言，政治意味深远。它主动成为了主管部门撬动全局的一个支点。要不许家印能当上常委嘛。如果恒大这次降价不是最后一次，那么必然引领楼市顺着政策意图前行。

政策意图是什么？

不仅平头百姓在想这个问题，各个地方政府很可能也在琢磨这事。

深圳官方最近宣布调整楼市发展模式，以前是借鉴香港模式，现在他们要学习新加坡模式。当然，有很多声音质疑深圳这种表态的可行性。因为中国实在太大，一旦出现显而易见的政策红利，无数人涌向深圳，深圳自然就无法满足他们的住房需求。

所谓香港模式，就是目前国内各大城市采用的模式，通过住房市场化机制，政府获得更多收入。而新加坡模式则是让绝大多数人住在政府提供的廉价房里，只有20%左右的人通过市场价买下属于自己的房子。

实际上在国内也有新加坡模式的影子，比如国内的保障房。但是相比之下，这种占比极小，并不属于主流。

且不说深圳政策转型能否成功，单从政策意图的角度，我们可以很清晰地看清深圳官方对未来房价的态度。

当刚需基本被政府提供的廉价房满足，炒房还会有市场吗？参与的人太少，游戏就很难玩下去。当然，深圳是深圳，全国是全国。但深圳是政策的特区，深圳的今天未必不会是全国的明天。

赚钱的事，一定要懂政治，顺着政策行事。反着干的，从来都不会有好下场。

PS：昨天，泰禾又有一笔债券到期违约。

另外，网曝近期绿地在全国有不少项目停工。

在北京严控房企杠杆率之下，买期房确实需要很大的勇气。

有同学留言说，他和朋友分析下来，一致认为未来投资房产一定能跑赢通胀。我说，能否跑赢不仅看账面，还得看实际成交，看能否以市场价卖出去。就像炒股一样，今天涨停的价格，不能作为你的财富计算依据，也许明天跌停呢。