投资：买不起房，买个商铺如何

低首付低门槛的商铺值得买吗?买不起房买个店行不行?想必不少朋友都有这样的疑问。

今天的文章来自多多的朋友子悠，子悠会告诉大家答案哦，看完后如果觉得子悠写的还不错，可以关注一下“子悠财记”~

今年年初的时候，某个找房平台对自身平台上的二手房交易数据进行分析，发现2018年女性购房者占比高达46.7%，接近男性购房者占比。

其中，30岁以上50岁以下的单身女性购房者占大头且数量逐年增多。

从城市分部情况来看，北京、深圳两座一线城市，购房者性别比例接近1：1.郑州、长沙、西安3座二线城市大龄女青年购房比例甚至明显高于男性。

原因是女性缺乏安全感。

周末的时候，子悠一位女性朋友来做客，却表达了另外一种想法 。

1.买房意味着自己的现金流要被压着，过日子从此就需要苦哈哈了。

2.未来结婚，必定和另一半也会需要购置婚房，与其这般提前预支自己的资金，还不如先不作购房打算，到时候一起凑凑首付什么的。

所以思前想后，朋友觉得单独提前购房不算一个好买卖。还不如把钱投资到别处，比如商铺之类的。

再加上自身本金也不多，购够真正的住宅又没有资格，索性加点杆杠什么的商铺也就下来了。

而且今年的猪肉那么贵，五花肉10块3涨到了16块八，纯排骨19块涨到了26块，真正的房子也买不起，要不干脆搞个铺子卖猪肉吧。

等猪肉价格回落了，不干了，铺子也升值了，转手就卖掉，数钱数到心里美滋滋。

或者在住宅小区里面买个商铺，现在上班，租出去赚点租金，等退休了就自己开个杂货铺。

如果你们也真的这样想，那真的“图样图森破”了。

子悠想说，在大环境之下，顺势而为，口袋的里的崽是会下得快一点，但稍有不慎“一间铺养三代人”可能就变成“一间铺坑三代人”。

投资商铺的确让很多人赚的盆满钵满，运气好的获利周期非常长。

信息互通的时代，网络上不乏这样的亲身评论：

但并不意味着随随便便买个商铺就能挣钱，投资既讲究运气也讲究策略，仔细考察，反复对比衡量必然是少不了的啊。

而且“挺麻烦的”、“租客收租费劲”、“挣小钱、比较心累”这些都是在投资商铺的时候要划重点的内容!!!

所以朋友们，钱都是看着别人的好赚，到自身上就未必了。

投资商铺有什么坑?

管理商铺既简单，又复杂。

1.很可能房产证办不下来

一般投资商铺，如果买断，纯商铺的土地使用权限一般是40年。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条就明确了土地使用权出让最高年限。

按照用途来划分，居住用地70年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

而商铺跟住宅、公寓一样，使用年限是自开发商取得该土地使用证书之日起计算。

所以如果房产证一直迟迟办不下来，可想而知心有多塞。

2.住宅有烂尾，商铺也同理

想当初子悠一朋友，早年发迹，手上有不少闲钱，但在上海买房还差半截，

一时半会想不到什么好门路投资，创业没经验，理财没动力。

正愁着手上的闲钱没去路，17年某天接到一个推销的电话，对方承诺返利回购，加上当时政府对周边规划的设想是建高铁站，而且市政府办公也在附近，朋友想到这两点，觉得肯定赚钱，于是便掏钱买了一个总价16万的商铺。

而且那段时间商铺炒得火热，人人都排队抢着买。

签订的合同上还黑字白纸的写着第四年到第六年每年分别8%，9%，10%返还利息，且可选择五年后140%回购或十年后180%回购。

简直就是赤裸裸的保本保收益啊，能忍住不买的都是高手。

但殊不知高铁站建了一半改路线。真正到政府办公地点开车都要20分钟。

开发商也不管了，根本就没人负责招商租铺。管理公司人去楼空，要钱无门，电话没人接，合同变成一张废纸。

真真是亏大发了。现在朋友的算是一朝被蛇咬十年怕井绳，哪怕有钱也绝对不会再碰商铺了。

3.租户更换太频繁

估计很多朋友都认为，小商铺临街，作为散铺同类竞争少很好。

但真相是，就算是闹市区的商铺，大型商场周边的商铺，除非早早低价入手，否则高价购入会发现，房子租出去根本留不住租户。

太频繁更换租户对商铺房东来说百害而无一利，原本的旺铺也有可能变成“死铺”。

4.转手税率太高

就算商铺不想要了，回头想把商铺转手卖掉，平摊下来，收益率也不高。而且这其中的转手税率估计很多关注子悠的小伙伴都不太清楚。

转手的时候，商铺买卖和住宅买卖也一样，需要缴纳税费，并且商铺比住宅的要高不少。

不仅买家要支付税费，卖家也要支付税费。买家要支付契税（3%成交价）、交易手续费、印花税（0.05%成交价）、产权登记的费用，而卖家需要支付营业税及附加（差额的5.56%）和土地增值税。

土地增值税缴纳比例一般按照30%-60%按差额比率不同累进计算。

比如50万的商铺，转手是100万，那么要缴纳的税费是12.8万，尽管升值了50万，但实际上扣除税费，只赚37.2万。

所以投资商铺一定要仔细考察。

商铺该如何选择?

既然投资商铺的槽点那么多，是不是就彻底不能投资了?

其实也不是。

以子悠的观点来看，投资商铺有几个技巧可以灵活运用的。

前人踩过的坑我们可以总结经验，在选择的时候就可以避开这些问题。

商铺的类型有三种，一种是位于住宅区、学校工厂周边的，一种是位于商业中心内的，还有一种是位于各种道路两侧的。

而商铺往往最值价钱的是在住宅区、学校、工厂、写字楼等周边的那些。

因为这些商铺投资的风险最低，这些地方有大量稳定的常住人口，居住、有人上班、上学，就必定有相关的生活需求，非常容易把商铺租售出去。

如果商铺的位置在出入口、可以照顾到几个小区的需求，这样成熟的地理位置，想不养三代都难。

但如果是位于商业中心、购物中心、专业或者批发市场、各种主干道路两侧的就没那么好了。

因为位于商业中心的商铺，一般开门营业完全要依赖商场整体的项目的运作，如果商场关门，这类商铺也没办法正常营业。

如果商场本身就比较少人流量，运作很差，那么这里面的商铺也就更容易烂掉。

所以整体依赖的是商场的运作程度，商铺主人很少话语权。

至于未进入成熟经营期的专业市场，可能有朋友会想虽然前几年可能商铺价值很低，但等到市场运作起来就好了，不然到时候风口过了，高位接盘，划不来。

但要知道等到整个市场运作起来了(一般三到五年)，一旦市场运作失败，商铺的产权证书也就变成一张纸而已了。

子悠所在社区附近的一个菜市开张三年，搞得乌烟瘴气，但连一半的铺位都租不出去，最近又开始搞装修，估计是不想做菜市场了，改做综合型的商场。

而城市里面各种主干道主要作用是疏导人流车流，大家都只是路过，甚少驻足购物消费。

再加上马路两旁，灰尘也比较大，大部分人都不会那么有闲情逸致逛两侧的商铺。就算有商铺，开的大多都是家电、五金、钢材、广告装潢等一些铺子。

所以后两类商铺投资以后，“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”是非常有可能的。

加上本身要缴纳的税费在哪，契税、交易手续费、印花税等税费也算在成本里面。

所以参照国际上通行的标准，合理的商铺租售比应在1:250以内，也就是如果把商铺按现在的租金出租，在250个月(大概20年)内能收回房款才值得投资。

如果能找到第一类商铺，商铺租售比又在１:250以内的就可以果断出手了。

如果不是，子悠希望你们谨慎，谨慎，再谨慎一些。