近日
福州二手房交易有新变化
对于即将拿证并计划短期内出售
的安置房（含安商房）业主
以及想购买上述安置房
的市民而言
要注意了
安置房税费认定时间有变 9月6日后这些房源交易将缴纳增值税
在此之前，福州市场上关于二手房满2年免征增值税、满5年且唯一免征个人所得税，所判定的起点有明显不同。
通常商品房是以个人购买住房以取得的不动产权属证书或契税完税证明上注明的时间为起始点，而拆迁安置房则是以拆迁拆迁协议书时间为起点计算。
福州市不动产交易中心官网今年8月24日文件截图
而我们知道，拆迁以后拿了安置房，要等到回迁选房，再到交房办证，这期间往往要好几年，而拆迁协议则是拆旧房之前就签。所以这项政策确保了拆迁户的权益，无论安置房拖了多少年才能办证，上市交易的时候基本上都满2年，从而免征增值税。
不过，这一利好拆迁户的政策即将告别历史舞台！
根据日前官方确认的最新规定，福州市“以拆迁安置协议签订时间作为拆迁安置房购房时间”的政策停止执行，2021年9月6日后受理的通过拆迁安置取得的住房交易根据规定应按“房屋产权证登记时间、契税完税证明孰先”的原则确定购买房屋的时间。
即：房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
这也意味着，安置房除了享受不限售规定外，其余税收政策将与其余二手房基本一致。即个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
对二手房及新房市场有哪些影响？
那么，拆迁安置房的购房认定时间变化将带来哪些影响？
首先，购房成本大大增加。若按照总价200万的房子计税，产权证未满两年的房子要征收5.6%的增值税：若按照成交价9成计算评估价，即多缴纳增值税约：200*0.9*5.6%=10.08万元。
也就是说，新政出台前后，相当于变相多了10多万的税，无疑提升了购房成本。
其次，最直接的影响将体现在二手房市场供给端。因为即便不受福州限售政策影响，今年9月6日以后交易的安置房，如果拿证没有满2年，在税费方面与其他二手房无异，性价比优势可能有所降低。拆迁户房东若不愿意因多缴增值税而作出降价出售，或许会选择多等待时日以观望市场政策变化。这也将导致接下来福州大批量安置房入市数量减少的可能性。
台江红星排尾大批安置型商品房预计明年初交房
据CRIC数据统计，从2018年-2021年8月，福州累计供应安置房75772套（含安商房、安置房、经济适用房等），其中安商房占约为94%，而这些安商品房大部分将在未来1-2年内交房。
按照原来政策，而同一个小区内，与安商房同批次交付的商品房，既不受限售政策影响，拿证后就能交易，又能免缴增值税（签订拆迁协议满2年即可），相反商品房业主面临限售政策制约，房产证拿证后满两年才能享受增值税减免。这样一来，相当于安商房业主会提前“抢收”一波客户，再加上与商品房的价差优势，未来这类房子大批量面市，也会对市场造成一定程度的冲击。
我们再来看一下今年福州二手房市场的成交量，总体成交量同比去年或者前年，还是有明显增加的。这也在一定程度上影响市场上新房的去化进度。
从今年下半年开始，福州二手房的银行贷款开始收紧，再到此次出台的新规影响安置房在市场的出货量，有业内认为，这背后或许是政府在“稳房价”上打出的一套组合拳，从而提振新房市场及开发商拿地信心。对此，你怎么看？
知识点1：安置型商品房是否也受影响？
答：安置型商品房属征迁安置房范畴，不受商品房限售政策限制，安置型商品房取得不动产权证后即可上市交易。
房屋征收安置获得“安置型商品房”满2年免增值税的起算时间原则上按照拆迁安置房的规定执行。而随着新规出台，安置型商品房也证实无法提前享受减免增值税的利好政策。
福州凤峦郡安置型商品房
知识点2：安置房契税何时缴纳？哪些能减免？
目前福州市区拆迁的契税政策如下：居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。而契税通常是在办理房产证的时候进行缴纳的。
| 货币补偿 | 购房价格不超过货币补偿 | 免征契税 |
| 超过货币补偿 | 差价部分征收契税 | |
| 产权调换 | 不缴纳产权调换差价 | 免征契税 |
| 缴纳产权调换差价 | 差价部分征收契税 |
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