实战分享：一堂价值十万的房地产投资赚钱课

今天来给大家做这个关于房产投资的分享，其实我也是斟酌了挺久的，因为房产投资是因人而异的，而且我们团队藏⻰卧⻁，有专业的房产投资顾问、专业的房产中介，也有很多在房产方面有过不少实战经验的优秀伙伴。

最后下定决心要做这个分享的原因，因为我自己在买房的过程中，一直以来都是属于完全凭直觉、因此在这个过程当中踩过坑吃过亏的人，加上我最近也花了近十万的资金去学习了专业的房产投资课程，我就利用这样一个机会把自己这些年来买房的经历以及我在房产投资课程上所学到的一些专业的知识分享给大家，就当是抛砖引玉吧。

我今天要分享的内容分三大块：

Part 1

一、我的个人买房经历 & 如何避免踩坑

在正式分享之前，我想先问大家一个问题：你们当中有没有人觉得“为什么要买房，租房不是挺好的吗?”

租房，可以很灵活，想住哪儿就住哪儿，这个地方住腻了就换一个地方。或者工作发生了变动，也可以直接换一个地方租住，非常的方便。

而且⻓期算下来，买房所花的钱以及房贷产生的利息用来租房的话，可以租3、40年，尤其是在现在房价这么高的情况下，有可能租50年、60年都花不了买房所需的那么多钱。

其实，在中国房地产市场商业化这2、30年的时间来看，大部分人都已经有了一个非常明确的观念，就是肯定是要买房。因为房子不仅可以让自己住得更舒服，而且还有保值和升值的空间。

但是在我20出头的时候，是完全没有这个概念的。我记得2004年我刚来深圳没多久，还租住在农⺠房，一个月五百块钱的租金，当时深圳一套房子只需要四五十万。我跟我老公讨论买房的话题时，还跟他一本正经地算了一笔账，最后得出的结论就是租房更自由、更划算，所以我们不用买房，那场景，我至今还记忆犹新。

其实那时候之所以会这样想，一方面是自己对于买房是完全没有认知的，然后另一方面也是因为没钱，如果手头有钱就肯定会想办法，要捣鼓点事情。所以贫穷真的会限制人的想象，而如果没钱还不愿意多学习，提高自己的认知的话，就更加不可能成为更有钱的人，因为人是赚不到认知以外的钱。

于是，很快我就被现实打了脸，到2007年的时候，我身边的同事都开始买房，我看他们一个个的，聊房子聊得非常的火热，我也心动了，再加上2006到2007年那一轮大牛市，我购买的基金也翻番了，手头有了一、二十万的本金就开始蠢蠢欲动。

当时对于房产的所有认知，都是来源于同事们茶余饭后的分享，尤其是其中一位单身的同事，在离公司不远的地方买了一套小两房，在罗湖区，我去他家参观的时候，觉得房子很不错，于是就找了中介帮忙，推荐同一个小区的房子，正好当时有一套跟这个同事⻔对⻔的房子在出售。

看完之后，觉得比我租的农⺠房好多了，虽然以现在的眼光来看，那个房子其实并不是很好，是那种港式的塔楼，没有阳台、朝北，采光和通⻛都不是很好。基本上是没有小区、更谈不上绿化，但当时因为我就只有那么点认知水平，我没有⻅过更好的，就觉得这个房子上班也比较方便，算了一下价格我也付得起，就挺心动的了。

于是又约着中介看第二次房，当时是想约老公一起来看的，但是在这个时候不得不说，中介市场确实是会有很多的坑，是需要我们小心去避免的，尤其是对于我这种小白来说，没有对房产做过任何的功课，仅凭着一腔的热血是很容易被中介拿捏得死死的。

本意是想再看一眼那个房子，结果当天晚上就被中介撮合，叫来了业主一顿神操作，就把合同给签了，签合同的时候，我老公连那个房子⻓啥样子都没有看过。

所以从这次买房的经历来看，要跟大家提醒的就是买房之前一定要做足功课，然后再去看房，而且深夜千万不要签大笔定金的合同，最多签一个小的定金合同，因为深夜是人最疲劳、且意志力最薄弱的时候，很容易就会受各种氛围的影响而做出不理智的决定。

尤其是大部分的中介，都是团队作战、⻋轮战术，不停的有人在你耳边嗡嗡嗡的时候，就很容易失去判断力，很容易就买到并不是十分适合自己、也不是十分喜欢的房子。

虽然经过这么十几年，回头再去看我的这个第一次的买房经历，也并不是说完全没有值得肯定的地方。

比方说，我先买一个小一点的房子先上⻋，然后经过几年的积累，手头有了更多的资金，加上房价上涨了一轮之后，可以投入的本金增加了不少，收入的提升，也让我每月的现金流有了很大的增⻓，可以负担得起更高的月供的时候，再换一套更大更适合我们家庭情况的房子。

虽然这完全是属于我运气好，赶上了好时候，但刚需买房的正确打开方式，也正好是应该先上⻋，再图发展，一步到位的毕竟是属于少数资金充裕的人。

避坑小贴士：

1、买房前先做好功课和规划，第二步才是看房。

2、多看多对比，尽量不要在深夜和中介、业主签合同，可以小订避免大订。

我的第二次买房经历了就明显成熟多了，因为已经是六年之后了，当时我已经辞职，在全职做电商，为了方便我老公上班，就搬到了南山区。

在南山区租房两三年，眼看着南山区的房价⻓得越来越猛，而我之前买的那套在罗湖区的房子，涨速很明显是跟不上南山区的涨幅，于是当时就是跟老公商量，做了一个决定:把房子换到南山区来。

这次吸取了上一次的教训，就没有再盲目的买房了，而是根据自己的手头的资金以及可以负担的月供，做了一个大致的定位，然后找了很多的房子看了，当然这个看房的过程当中也是越看越贵，总价越看越高。

这基本是很多人在买房过程中都会遇到的一种情况，当时我们买下现在这套房子的时候，其实是有点费劲的，每个月的月供要一万多，对于我们的收入来说，是比较吃力的。

最后下定决心，是因为有个做过房产中介的朋友，给了我们一个非常好的建议，她说工资会涨的，但是现在把房子买下来，房价就锁定了，未来只会越来越轻松，于是我们咬咬牙就买下了这套100平米出头的三房。

换房后，我们买的这套房子到目前为止的7年间，又涨了三倍，而在罗湖买的那套房子，只涨了两倍。也就是说，房子买对了，资产增值的速度是非常快的，但是如果房子没有买对，有可能不仅跟不上其他区域的涨幅，甚至有可能不涨反跌。

所以说对于买房这种需要大笔资金投入的这种投资来说，前期的功课一定做足。尤其是现在，房价普涨的时期已经过去了，只有有价值的房子才会在未来拥有更好的升值空间。

当然，我要说这一次看似成功的换房经历，其实也还是运气好，除了运气好之外，认真地分析起来，还是有很大的不足之处。

避坑小贴士：买房要看价值，不要看价格。

这次买房我们看了很多房子，最终选择这套房子的原因是它在同一条路上的价格比周边房子每平米便宜3000左右，小区环境非常好，学位不太行，但是我不要求学位，因为我老公在学校，所以就选了这套。

这其实跟我当时的定位有关系，也就造成了后面在房价上涨过程中，涨幅跟不上更有价值的学位房。

同时这个房子和其他的房子对比起来，还有几个短板:一个是房龄比较老，是2002年建的，而现在整条街上最贵的那个小区是2009年建的，比较新，小学和初中的学位都非常好，所以升值空间也大很多，当时只差3000一平米，现在差了5、6万一平米。

这个价格的差距就非常的明显了，而且我的这个小区，因为房龄的原因，当时的规划也不如新的小区好，比方说一期二期是没有地下停⻋库的，同时，这个小区还有一些楼梯房、包括户型整体来讲都是100平米左右或者更大的三房、四房偏多。

在一线城市高房价的背景下，越是偏大的户型越是不容易卖上价格，因为大户型总价高，对于很多刚需型的买房者或者刚需换房的人来讲，都是一笔不小的投入，所以大户型涨幅相对偏小、不是最值得投资的户型。种种原因加在一起，拉低了整个小区的均价。

以上，就是我在深圳的两次买房经历，接下来我要跟大家讲一讲投资海外房产的经历，2017年的时候，老代理们可能还有印象，我们有一批做得不错的金卡代理，在泰国买了房。

当时是在别人的推荐下，没有做过任何的功课，只是因为听别人说那里好，然后也是因为当时在做营养美学的过程当中，突然之间积累了一笔财富，就有些膨胀了吧，看到漂亮的海景房，还是在旅游热点普吉岛，加上可能人人都有一个海景房的梦想，面朝大海，春暖花开，想想就很美啊。

于是，在没有做任何功课，对这个项目没有任何了解的情况下就交了定金，但是后来我放弃了这2万块钱的定金，没有购买这套房子。是什么原因放弃的呢?

因为刚好那段时间，我回了趟老家，我父母之前住的是楼梯房，父亲因为生了一场病，身体状况急转直下，爬楼梯特别费劲，需要用双手使劲扶住扶手才能往上走，四层楼的楼梯，他还要停下来休息。当我看到他这么辛苦的时候，就特别心疼，立⻢就决定要给他们换一套电梯房。

联系了当地的房产中介，带着父母一起看了几套房之后，父母对其中一套比较满意，室内装修很漂亮，视野开阔，还能欣赏到美丽的江景，于是就定了这套房。

当时因为一些原因，没有贷成款，而我又不想深圳老家来回折腾跑几趟，就把手头的资金全都拿出来一次性付清了房款。

买了这套房之后，泰国那边的房子就不够钱来买了，加上我那个做过中介的朋友也强烈地反对我去购买这个海景房。因为她自己在惠州有买过海景房的经历，也是酒店式公寓，承诺了租金回报，但最后管理方没办法兑现承诺，而她想出手的时候有价无市，挂盘很久都无人问津。

所以呢，她就极力劝阻了我，一方面是她的这个不算成功的投资经验，另一方面是泰国的政局比较动荡，其实这一两年，全球的局势加上今年新冠的流行，我相信大家也都看得很清楚了，我们的国家才是最能给我们安全感，最值得投资的了。

最后，我就决定损失2万定金放弃了这次泰国的买房机会。我们现在团队里还是有小伙伴全款付清了这套房子的钱，而且也有实地去看过房子，房子本身也是挺漂亮的，但是因为受到疫情的影响，泰国的旅游市场也受到了很大的打击。

所以暂时这个租金的回报是还没有实现，未来会怎么样发展我也不敢妄断，但是从这次不成功的买房经历来看，也提醒了我一件事情就是不了解的不要投资。

尤其是对于资金比较紧张、想通过海外房产投资来实现增值的伙伴来讲，一定不能像我这样草率，手头闲钱比较多，在当地已经没有购房名额的有钱老板，把几十上百万当玩玩这种，不求短期内有回报的话，在考虑清楚⻛险和回报的情况下可以自己决定要不要做这样的投资。

避坑小贴士：不熟悉的不碰

借着这个泰国海景房的话题，我也讲一下关于海景房的投资。因为确实有很多伙伴都有海景房的梦想，在深圳，因为房价太贵暂时买不起房的小伙伴，可能会在中介的引导下去买了惠州的海景房做为自己的首套住房，或者说有房之后，从投资的⻆度跑到惠州购买海景 房的，期待通过租金以及未来的升值来实现投资的目的。有这种想法的小伙伴，要注意了，惠州的海景房，能不买尽量不买。

因为我身边有很多人都有在惠州买房的经历，我以前的同事、我的同学、我的朋友，在惠州买房的十个手指头都数不过来。但是当他们想要变现的时候，就会发现很难出手，而且就算是房价明面上看着是涨了一点，但是涨幅远远比不上在深圳同期的涨幅，同样的投资金额用在深圳可能已经翻了好几倍，但是在惠州不仅涨得慢，而且很难出手，这才是关键。

惠州的海景房，真的就跟雨后春笋一般，这个楼盘的新房还没卖完、下一个楼盘又来了，一手市场都有那么多的房子，谁会去买二手海景房，稀缺才会有增值，物以稀为贵，深圳的房子，以及其他一线二线的房子为什么能持续增值，因为人口持续流入，而房子越来越 少，才是造成房价上涨的根本原因。

至于全国其他地方的海景房，要具体情况具体分析，也确实有值得投资的海景房，要看当地的购买力，以及海景资源是否稀缺难以复制。

如果离自己所在地区距离遥远，平时住不上，想靠租金来实现回报的话，一定要去当地做好充分的市场调查。同时考虑清楚，如果吸引你的是每年可以去度假的话，可以换个⻆度思考一下，一年能够去度多⻓时间的假，如果度假的时间一年只能去个10天半个月，那为什么不订一个好一点的酒店或者是好一点的⺠宿呢?

虽然我这上面主要说的是惠州和深圳的关系，但是其实在全国各地都是一样的，凡是因为手头资金不够买不起当地的房子，想着要去周边小城市、卫星城是买房的伙伴，一定要考虑清楚周边城市的房子，它的价值在哪里，不要光听中介说什么价值洼地、未来会有很大的补涨空间等等。以我在深圳的几个经验来看，这都是不现实的，因为周边的城市的涨幅比不上你所在的有着更好资源的城市的涨幅。

本来是想着用少量的资金去博一博未来周边城市的发展，但是最后发现几年之后差距越来越大，越来越难在所在的大城市买房了。

而且大城市一般都有限购限贷的政策，把宝贵的首贷名额浪费在周边的小城市，是非常可惜的，就像在惠州买了房，贷了款，要在深圳买房就失去了三成的首贷的机会。

不仅仅是惠州，临深周边的东莞、中山、珠海，其实都是中介大力推荐的地区，但是这么些年来，买了临深周边房产的投资者，现在是想要卖掉周边的房子，换回深圳不仅在这个价格上面有巨大的落差，而且就是在出售的时候都不容易出手，因为这些城市的二手房的交易本身不如深圳活跃，而且当地的购买力是比较有限的。

此外，关于在老家购房这件事，如果是为了孝敬父母，自然是完全没问题的。孝心是无价的。但如果在老家买房是为了投资的话，也要考虑清楚。如果老家是小城市，经历了过去几年的全国普涨之后，未来的发展并不是十分看好，这个具体我会在第二部分跟大家详细说 说为什么小城市不值得投资。

避坑小贴士：四五线城市不适合投资(自住除外)

我自己的几套买房的经历，就都说完了，以上提到的基本上是我自己在买房过程中踩过的坑，还有一个坑需要提醒大家，就是在买房的时候，一定要注意房产的类型，不管是自住还是投资，都要尽量买住宅，不要买公寓、小产权房、法拍房、军产房或者回迁房这一些类型的房产。

因为我们买房不光是为了住着舒服，也要看投资回报。现在很多的公寓建得非常的漂亮，特别符合年轻人的审美，但是公寓，大多是没有学位、不能解决户口的，抵押贷款也只能贷到五成，而住宅基本上都能贷到七成。

此外，在转让的时候，公寓的税费比普通住宅要高很多。有一个20%-60%的增值税，这一笔税费，最终会转嫁给购房者，成本增加了这么多的情况下，会让更多的买房者望而却步，最后变得更难出手。

而且，商务公寓的产权一般只有四五十年，到期后政府回收地块的时候，是可以只补钱，不用补房子的，但是普通住宅到期拆迁，是一定要补房子。（想要钱也可以拿钱，但是这个是有选择的余地给你）

至于小产权房、法拍房、军产房这些就能不碰就别碰吧，有很多复杂的问题，法拍房还有可能涉及到产权纠纷，总之挺麻烦的，我们能够买住宅，就尽量买住宅吧，因为时间关系，我也不可能展开来说得很详细，总之大家记住买房就买有红本的住宅就好了。

Part 2

二、如何购买有价值的房产

1、买房前先定位，再做购房方案，最后再看房买房

买房前先定位，这个是啥意思呢?就是我们首先要明确我们买这个房子的目的是什么，因为房子真的不是仅仅用来住的，房子一共有五大属性。

房产的五大属性：居住、学位、投资、圈层、金融。这五大属性中的居住，顾名思义，就是自住。

但是，如果我们仅仅把自己的房子定位成居住，那其实就基本上变成了一个消费品，而不是一个资产。虽然买的时机好的话，也会跟着市场普涨。但是在现在的房产市场，已经不像过去几年那样是一个普涨的格局，价格分化特别的严重，5年前、10年前闭着眼睛随便买都会涨，现在是买得好就会涨，买得不好就不会涨，甚至还会跌。

相信大家应该也有听到过⻤城这种新闻，有些城市的有些楼盘，几百一平米就可以买到房，还有的房子，买了好几年，市场售价比当初购买价还低了。所以买房的时候，我们还是要先根据自己的情况，做好定位，我们到底买这套房子的需求是什么?

如果仅仅是有一套住的房子，那么就根据我们自己的喜好来买就行了。

但是，如果我们不仅想住得舒服，还想让这个房子保值增值，那么就等于对这个房子的投资属性也是有要求的。

既然我们是希望房子能够增值，那就要从更多的维度去考虑，买什么样的房子未来会有较大的增值空间。如果把投资放在首位的话，把房子买在最有升值潜力的区域，就有可能不方便通勤，于是大家要有一个概念，投住分离，住可以在单位附近租房，投资的房子一样可以出租。目前我自己就属于这样一个状态。

至于学位，家里有孩子的，基本上都会考虑学位 ，除了要有学位，还想要有好学位，而好的学位房，价格肯定是非常贵的，同样的预算，如果主要考虑好的学位，那可能就要牺牲房屋面积了。

圈层这个概念，对三四五线城市来说，这个需求是被弱化的，主要是在一二线城市， 会有一些豪宅片区，在这个片区有房子就是身份的象征，非富即贵，所以有些人为了挤进某个圈子，也会适当放弃掉其他的需求。

比方说学位稍差一点也能接受。虽说豪宅片区一般学位的配套也会比较好，但也有例外，像深圳湾片区的房价要20万一平米，但是那片的学位目前并不是怎么好。只不过，对于很多富豪来说，他们根本也不是那么的在乎学位。

反而他们更在乎身边的这个圈子，孩子们的同学都是家里有钱有资源的，以后步入社会，就有了非常好的圈层的同学，资金和人脉，相对于普通人来说，就是非常大的优势了。所以说大城市的房产，圈层的价值也是很重要的。

关于房产的金融属性，这个其实也是在一二线城市才会出现，尤其是一线城市，二线城市目前金融属性还不是很突出，我举个例子，这次疫情期间，深圳房价为什么会猛涨呢?

因为很多人利用国家的扶持政策，把原有的房产抵押出来贷款，然后再去买房。这种情况在小城市是很难实现的，因为当地的金融没有这么发达，所以三四五线城市的房子，金融属性几乎是没有的，相对来说这些地方的房子的投资价值就要打折扣了。

说完房子的五大属性，那我们就可以根据自己的需求来做一个购房方案，在做方案的时候，要考虑9个核心问题:

定位：买不买?为啥买?买什么?

方案：花多少钱?买哪里?怎么买?

规划：啥时候卖?怎么卖?卖给谁?

每一次买房之前如果把这九个问题搞清楚，就可以少走很多弯路，尤其是当我们在买房的时候就想好了，什么时候卖、卖给谁的问题的时候，我们就会更多的去考虑周边的这个购买力，未来是不是有人来接盘，如果当地的购买力不行，没有人来接盘的话，那这个房子作为投资来说就肯定不值得我们买。

2、从投资⻆度来说，优先购买一线城市、其次是强二线城市、省会城市，买房其实买的是一个城市的股票，也是这个城市的资源

看好的是这个城市未来的发展，现在很多的四五线城市，人口是净流出的，或者人口增⻓的速度很慢，但是房产的开发速度又很快，这样的城市，房产就会供大于求，自住是可以买的，投资的话就很难看到回报。

一线城市、强二线城市以及省会城市，为什么值得投资？

因为首先，当地的购买力是比较强劲，同时还会有一个增量的市场，有一个虹吸的效应，会把周边城市具有购买力的人群都吸引过来，而土地资源相对紧张，这样的城市的房产才有持续增⻓的空间。

据我所知，我们老家县城里有条件的人，会去省会⻓沙买房。而县城的购买力除了当地的居⺠，还有一部分是从农村进城的，以及在外务工的人群回老家买房，但是这些购买力要考虑到它的可持续性。

基本上我们县城的房地产市场也是处于饱和状态，房子太多，新盘又不断地推出。二手房的市场也不是很活跃。当二手房市场不活跃的时候，我们想要过几年把这个房子出手套现的时候，就可能很难出手，或者并没有太大的涨幅，因此投资的价值是很低的。

如果一定要在当地买房投资，那么一定是要买最核心区域的核心地段，配套好的学位，这样在想出手的时候才会更加容易变现。

可能有些伙伴会觉得，我也想在一、二线城市买房，但是手头的资金不够怎么办?

这个确实是一个很现实的问题，但即便是我们手头资金不够，也不能想着先去周边买，等升值之后卖了再来买一、二线城市的房子，原因前面我已经讲过了，周边城市的涨幅，是跟不上大城市的涨幅的。

所以想通过这样的一种方式来做换房的策略是不恰当的，反而我 们应该换一个思路，别想着一步到位，先上⻋，买一个在当地够得着的小房子，等过几年再换，现在房价这么高，要一步到位的话，确实对很多工薪阶层来说是很难做到的。

我之前的换房经历也是一样的，买第一套小两房的时候，每个月的收入只能负担得起这样的小房子，几年之后通过努力，我们的收入增加了，这套小房子也增值了，加上手头也有了一点积蓄，就可以实现换大房子的目标了。

3、买房要看未来发展，未来有变化，才有升值空间

其实这一点，相对于普通人来说，真的很难，因为未来的发展很多都躺在规划局的规划里面，普通人是很难去捕捉到这些信息的。

比如旧城改造、学位升级、新建地铁站等等，这些利好消息放出来的时候，房价很快就应声上涨了一波，河北的雄安新区也是一样的，几乎一夜之间，房价直冲云宵了。

买房投资，对于我们普通人来说，更需要平时多留意多观察、对城市和国家的政策保持一定的敏感性，多关注当地的房产大V，了解整个城市的房产情况。虽然不一定做到先知先觉，但也好过不知不觉，等到筹够本金的时候，能够提前有一个明确的方向，以前顺溜做过一个分享《90后买房记》，她就提到自己关注了很多房产大V，做足了功课，最后也非常迅速的就买到了合适的房子。

大的政策，我们很难把握，但是有一点毋庸置疑，那就是:好的资源一定是会向大城市和省会城市倾斜。

尤其是对内陆的省份来说，几乎都是倾全省致力打造一个省会，因为只有这样，这个省会才具备和其他一线城市和省会城市竞争的优势。省会城市的所有资源，不管是教育、医疗、文化底蕴、包括圈层都是地方城市无法比拟的。

说到变化，我要提醒一下大家，很多中介喜欢利用高铁站、航空港这些概念来当作卖点， 但是其实这两个都是利空，为啥呢，高铁站和航空港其实周边是不太宜居的，尤其是航空港噪音非常的大，居住体验都不会很好，所以不要冲着这个热点去买房，因为买了之后很 有可能，需要在高位站岗了。

包括我们国家的高铁现在四通八达之后，其实对小城市来说也是一个利空，因为交通方便了之后，大城市的人是不会去小城市买房子的，但是小城市的人就更方便去大城市买房了，像我有很多同学平日里在小城市上班，周末去⻓沙居住，想尽一切办法送孩子去⻓沙读书。在没有高铁的时候，他们还很难实现这样子的生活，但是有了高铁之后，他们交通更便利了，对于他们来说就有更好的选择。

对于三四五线小城市来说，当地的购买力是在处于一种流失的状态，反而是对当地的房地产是一个利空。

另外，很多大城市地铁站开通之后，也不是一个好的买房的时机，因为地铁线路规划出来之后，就已经涨过一轮了，等开通之后，已经叫做利好出尽，就是利空。这个时候是卖房的时机。对于自住来说，为了通勤方便，当然还是首选地铁沿线，而且从大的方向来说，地铁站周边的房子比远离地铁的房子更容易出手，也就是更有投资的价值。

4、买新房还是买二手房?

很多人都有新房情节，但是对于投资来说，新房的优点是税费会比较少一点，但是金融属性没有二手房那么好。新房一般是期房，买了之后可能要两到三年才能拿到房产证，很多城市还有限售期。

在深圳，拿到房产证之后，还要限售3年，也就是说至少有5、6年的时间，是不能出手的，而二手房买回来之后三年就可以出售，如果刚好需要用钱，就可以出手。或者需要用钱的时候，二手房很快就能过通过抵押贷款出来，而新房在没有房产证的时候，是没办法贷到款的。

另外，6年时间里，二手房可以进行两次买卖，而新房只有一次，运用得好，投资收益是完全不同的。我们做微商时间稍微久一点的伙伴都知道，投资的时候，肯定是滚动得越快收益越高，同样的本金，一年滚动五次和一年滚动一次，那能一样吗?

但是对于很多三四五线城市来说，新房的市场还是比较大，因为不断有新房推出，二手房交易不是很活跃，再加上金融属性和投资价值也不大，纯自住的购房，大家喜欢就好。

我们在投资房产的时候，一定要注意观察当地的二手房交易是不是活跃，如果二手房交易不活跃的地方，就没有太大的投资价值，因为投资是为了升值之后能够把它变现，如果想变现的时候没有人买，大家都去买新房，那这个投资就失败了。

5、首付比例和还款方式

关于首付到底付多少比较好，不管有钱没钱，没钱当然没办法，只能按政策规定的首付要求来支付，假如手头的资金比较充足，是不是就尽可能多付一些，甚至全款买下来，可以省下很多利息?

可能有不少伙伴是这样想的，首付能多付就尽量多付一点，月供少一点，利息也少一点，并且一旦有了闲钱，⻢上就还贷，争取早点把贷款还完，无债一身轻嘛。

其实我一开始也是这样子的，我07年买的那套小房子，到第二年，我手头有几万块钱存款的时候，就赶紧拿去还款了。现在想来就是很傻很傻，如果我多攒一点，就又可以凑够一笔首付，去买第二套房子了。

在持续增⻓的房地产市场，我们买房一定是要尽量少的首付，然后尽量多从银行里贷钱，用银行的钱来帮助我们赚钱，投入的本金越少，投资回报率越高。

关于还款方式，一般有两种:等额本息和等额本金，具体选哪一个，要看每个月还款的金额，优先选择月还款额少的。

对于首套购房来说，银行的贷款利率都比较低，要么是基准利率，要么在基准利率的基础上还有打折，这么低的利率，对比我们的通货膨胀率，很明显是稳赚的。不要去盯着交多少利息，而要看到把钱放在手里，拿来做其他投资是不是可以获得比银行利率更高的收 益。

手头有钱，拿来定投基金，我们把年化收益率保守一点按8%来算，都有超过3%的年化收益，相当于我们从银行借钱来实现了这部分的投资收益，何乐而不为呢！

我们所熟知的那些有钱人，哪一个不是从银行贷款出来玩，穷人把钱存到银行，富人从银行把钱贷出来投资增值，然后通货膨胀，物价上涨，我们存在银行的钱越来越不值钱，富人的资产越积累越多，多讽刺啊。所以，买房的时候首付越少越好，贷款时间越⻓越好， 不要提前还款。

Part 3

三、如何实现原始积累、赚钱第一桶金(首付)

说了这么多，可能有些小伙伴，尤其是刚毕业的，或者说还在读书的伙伴可能会想，你说的这些好像跟我没啥关系，因为我现在也没有首付款，房价又涨得那么厉害，好像离我攒够首付款的日子还遥遥无期。

又或者有一些伙伴是真的在很努力地攒钱存首付款，但就是赚钱的速度赶不上房价的涨幅。

如何解决这些问题，加速赚钱攒够首付?我跟大家分享两个点：

1、从消费思维向投资思维转变

我在加入营养美学之前，是更倾向于消费思维的，虽然我并不喜欢把钱花在包装自己身上，但是我是享乐主义，对钱没有什么概念，花钱很大方，比方说在美容院、健身房这些地方充值都是几万几万的充，充完之后还不珍惜，不按时去上课，有的课有的卡，包括给孩子买的课，到期了都没上完。

出⻔动辄打⻋，买衣服也不看价钱，只要合身，几千一件也买，现在想起来挺汗颜的，如果我前几年但凡能够有多一点点投资的思维，那我应该也能够省下个一二十万，这样一笔钱，拿来投资基金这几年收益也十分可观了。

直到做了营养美学、尤其是加入颜老师的核心群之后，我就经常受到思维上的洗礼、开始意识到钱不要乱花，不是必要的消费都应该砍掉。

我们平时会在朋友圈看到其他一些微商的炫富朋友圈，赚钱之后买豪⻋、买爱⻢仕、买各种奢侈品配饰等等。我们姑且不论真假，即便是真的，她们这种思维也不值得我们羡慕和模仿，因为这些全都是消费，消费就是钱花出去了，不能产生价值。

如果我们把副业赚的这些钱攒下来，拿去定投基金，是可以实现稳定的增⻓的，等攒够一定的金额之后，我们就有足够的资本去购买房产了。

越是年轻的时候，越是应该珍惜每一分赚来的钱，尽可能地减少支出，把钱存起来成为可以实现增值的本金。

把钱攒下来做营养美学的代理，我们进货卖货赚差价，这个差价就是利润，利润就是现金流。从消费思维转换成投资思维，就是我们平时所讲的延迟满足，不要羡慕别人炫富，不要被消费主义冲昏了头脑。

对于我们来说，拓展一份副业持续增加现金流特别重要。怎么增加现金流呢?把我们这份副业做好，同时增加被动收入，我们的金卡老板的导师补助奖金，是被动收入;我们团队经常会建议大家定投基金，定投基金实现的净值，也是被动收入。

2、现金流的重要性 现金流到底有多重要呢？

做过生意的伙伴，开过实体店的伙伴肯定都很清楚，而我们营养美学就是一份现金流非常好的副业，我们升金卡之后卖货赚的每一笔利润，都是直接进我 们口袋的。外面有一些微商，几万块钱的投入还是一个入⻔级⻔槛，之后还有更多更高的⻔槛等着你，你赚十万还有十万的⻔槛，你赚一百万，还有一百万的⻔槛等着你，你赚的每一分钱最后都不得不再投入到更高的⻔槛里，进了品牌方的口袋。

这样的副业，是不会给你带来持续的现金流的，反而像个无底洞，需要不断加大投入。对比下来，我们营养美的现金流就无敌了，赚的每分钱，都可以自由支配，在买房的时候，这种优势就体现得更加的淋漓尽致。

很多人买房的时候，首付是够的，但是如果想买更好的房子，最大的阻碍是月供太高，收入难以支撑每月的房贷，如果每月的现金流足够多，就可以购买更大更有价值的房子。

所以，如果我们真的想要通过房产投资来实现自己的资产增值的话，现金流对我们非常的重要，至于要怎样增加现金流，除了本职工作的工资实现增⻓之外，一定是要靠副业去不断地拓展我们的现金流。

工资的增⻓需要付出很多时间和精力，仍然有可能增⻓得很慢，但是如果我们在副业上多付出一份努力，就一定会有多一份的回报。