越来越多人,买房血亏了,未来十年什么最适合投资?

01

昨晚和几个小姐妹儿视频唠嗑,当初我们宿舍的几个人,现在不是在省会就是在北上广深。

我们还开玩笑说,要不了多久,我们就能占领全国主要城市了。

这样去哪里,都是自己人,贼霸气!

不过这么说来也挺感伤的,呆在离家近的地方多爽,谁也不想去几千公里之外。

背井离乡,不都是为了更好的生活嘛。

老铁们都知道,现在整体来说,东北的房子很难卖出去。

有句话说,投资不过山海关,买房子也是这样。

其实不光是东北,很多三四线城市的房子都横在了那里。

不光很少人去买卖,甚至还有些地方,跌幅达到了10%—20%。

紫霞有个朋友,老家在湖北,她襄阳的房子,18年就挂牌了,到现在也没卖出去。

小姐姐跟我讲,看的人不多,想买的人就更少,8月好不容易遇到一个孩子上小学,看中她家的学区。

结果对方屠龙刀,把买房当买菜一样讲价,她当时都懵逼了。

对方的原话是:"新房这么多,如果不是有绝对的价格优势,我为什么要买二手房呢?"

但如果按照对方口中的价格优势,小姐姐把房子卖给她,不但一分钱不挣,还得倒贴20多万的装修钱。

大家发现没?

现在很多房子,只是空有价格,但真的去买卖就会发现,不比市价低上10%—10%是很难卖出去的。

况且现在地方ZF为了能更好的卖地,把新房的价格压的比周边的低。

因为这样人们才愿意去买新房子,开发商才愿意继续从ZF手里拿地开发。

如此一来,二手房就更难卖出来了。

把眼光再放长远点,新房都卖不完的小城市,将来十多年楼龄的二手房,要卖给谁呢?

02

最近两年紫霞发现,越来越多的人,买的房子亏钱了。

在经济学中,有一个词叫“机会成本”。

意思就是我们把钱拿去买房了,用于其他投资就没钱了,要放弃掉本可以获得最高的收益。

我们看看现在买房的持有成本,就按照五年以上贷款基准利率4.65%来计算。

有专业机构测算每年房子折旧率是4%,我们折个中就按2%来计算。

也就是买了房,每年的成本就是4.65+2%=6.65%。

抛开装修和税费等不谈,每年房子的涨幅要超过6.65%,才会带来正的现金流。

否则呢,就要自己往里贴钱,也就是亏钱。

这时候有的铁子会想,那我可以把房租提上来,这样就可以覆盖掉持有成本啊。

租金是可以提,但是租客的工资条不答应啊。

如果房租高的话,别人就不会来租了,租房市场还是很透明的。

一般情况下,当地的房租涨幅和工资的涨幅,基本等于或略GDP增速。

因为个人的收入,要看所在企业的收入,而企业的收入又决定向政府纳多少税。

比如去年,全国的GDP是6.1%,那么房租的涨幅大概就是6%。

对标看下美国,从它的百年的数据历史来看——

美国住宅平均租金的年化复合增长为5%,大致也是和经济增速吻合的。

但是我们国家的平均租金年回报率,只有区区的2%。

也就是,100万的房,一年才2万房租,租售比非常低。

那么房租,也只能覆盖6.65%中2%的成本。

还需要每年4.65%的房价涨幅,才能保证买房不亏钱。

老铁们盘盘手上的房子,能做到这个涨幅吗?

03

紫霞建议大家,现在可以把完全不住的房子卖出去,尤其是三四线城市的房子。

把钱置换成核心城市的房子,这样未来才能保值增值。

过去20年,收益最高的就是房子了。

但从北上广深来看,每年的收益率在15%—20%,也没有想象中那么高。

况且现在房产已经从黄金时代,迈入了白银时代,未来是一个存量市场。

换句话说,不再是以前全国一起涨,只有少部分城市的核心区域,才能不断的享受溢价。

还是开头提到的小姐姐,她在湖北襄阳的房子得打折卖,但是去年在深圳买的房却赚了200万。

怎么判断是不是核心城市呢?

紫霞觉得主要看3点:工作潜力大不大、落户门槛高不高、财政收入多不多。

工作潜力不大的城市,自然对人口的吸引力不大,不光缺少房价上涨的支撑——

将来想把二手房卖了,又卖给谁呢?没人接盘啊。

落户门槛低的城市,就代表买房资格容易获取,有房票的人多,

大家想想,都是一线城市,为啥今年深圳涨的飞起,北京上海却跟不上呢?

主要原因之一,就是深圳落户几乎没门槛,北京上海连紫霞都落不了户。

紫霞身边的很多朋友,都是工作在京沪,房子买在深圳,狠不狠?

而财政收入呢,决定了公立医院、学校、其他公共设施的质量,还有城市管理能力如何嘛。

经济基础决定上层建筑,谁不想享受高质量的城市生活呢?

总而言之,买房致富的时代过去了。

未来十年,中国最好的投资机会,不再是楼市,而是股市。

要不要紫霞和大家打个赌,赌约就是10年?

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