01
昨晚和几个小姐妹儿视频唠嗑，当初我们宿舍的几个人，现在不是在省会就是在北上广深。
我们还开玩笑说，要不了多久，我们就能占领全国主要城市了。
这样去哪里，都是自己人，贼霸气！
不过这么说来也挺感伤的，呆在离家近的地方多爽，谁也不想去几千公里之外。
背井离乡，不都是为了更好的生活嘛。
老铁们都知道，现在整体来说，东北的房子很难卖出去。
有句话说，投资不过山海关，买房子也是这样。
其实不光是东北，很多三四线城市的房子都横在了那里。
不光很少人去买卖，甚至还有些地方，跌幅达到了10%—20%。
紫霞有个朋友，老家在湖北，她襄阳的房子，18年就挂牌了，到现在也没卖出去。
小姐姐跟我讲，看的人不多，想买的人就更少，8月好不容易遇到一个孩子上小学，看中她家的学区。
结果对方屠龙刀，把买房当买菜一样讲价，她当时都懵逼了。
对方的原话是："新房这么多，如果不是有绝对的价格优势，我为什么要买二手房呢？"
但如果按照对方口中的价格优势，小姐姐把房子卖给她，不但一分钱不挣，还得倒贴20多万的装修钱。
大家发现没？
现在很多房子，只是空有价格，但真的去买卖就会发现，不比市价低上10%—10%是很难卖出去的。
况且现在地方ZF为了能更好的卖地，把新房的价格压的比周边的低。
因为这样人们才愿意去买新房子，开发商才愿意继续从ZF手里拿地开发。
如此一来，二手房就更难卖出来了。
把眼光再放长远点，新房都卖不完的小城市，将来十多年楼龄的二手房，要卖给谁呢？
02
最近两年紫霞发现，越来越多的人，买的房子亏钱了。
在经济学中，有一个词叫“机会成本”。
意思就是我们把钱拿去买房了，用于其他投资就没钱了，要放弃掉本可以获得最高的收益。
我们看看现在买房的持有成本，就按照五年以上贷款基准利率4.65%来计算。
有专业机构测算每年房子折旧率是4%，我们折个中就按2%来计算。
也就是买了房，每年的成本就是4.65+2%=6.65%。
抛开装修和税费等不谈，每年房子的涨幅要超过6.65%，才会带来正的现金流。
否则呢，就要自己往里贴钱，也就是亏钱。
这时候有的铁子会想，那我可以把房租提上来，这样就可以覆盖掉持有成本啊。
租金是可以提，但是租客的工资条不答应啊。
如果房租高的话，别人就不会来租了，租房市场还是很透明的。
一般情况下，当地的房租涨幅和工资的涨幅，基本等于或略GDP增速。
因为个人的收入，要看所在企业的收入，而企业的收入又决定向政府纳多少税。
比如去年，全国的GDP是6.1%，那么房租的涨幅大概就是6%。
对标看下美国，从它的百年的数据历史来看——
美国住宅平均租金的年化复合增长为5%，大致也是和经济增速吻合的。
但是我们国家的平均租金年回报率，只有区区的2%。
也就是，100万的房，一年才2万房租，租售比非常低。
那么房租，也只能覆盖6.65%中2%的成本。
还需要每年4.65%的房价涨幅，才能保证买房不亏钱。
老铁们盘盘手上的房子，能做到这个涨幅吗？
03
紫霞建议大家，现在可以把完全不住的房子卖出去，尤其是三四线城市的房子。
把钱置换成核心城市的房子，这样未来才能保值增值。
过去20年，收益最高的就是房子了。
但从北上广深来看，每年的收益率在15%—20%，也没有想象中那么高。
况且现在房产已经从黄金时代，迈入了白银时代，未来是一个存量市场。
换句话说，不再是以前全国一起涨，只有少部分城市的核心区域，才能不断的享受溢价。
还是开头提到的小姐姐，她在湖北襄阳的房子得打折卖，但是去年在深圳买的房却赚了200万。
怎么判断是不是核心城市呢？
紫霞觉得主要看3点：工作潜力大不大、落户门槛高不高、财政收入多不多。
工作潜力不大的城市，自然对人口的吸引力不大，不光缺少房价上涨的支撑——
将来想把二手房卖了，又卖给谁呢？没人接盘啊。
落户门槛低的城市，就代表买房资格容易获取，有房票的人多，
大家想想，都是一线城市，为啥今年深圳涨的飞起，北京上海却跟不上呢？
主要原因之一，就是深圳落户几乎没门槛，北京上海连紫霞都落不了户。
紫霞身边的很多朋友，都是工作在京沪，房子买在深圳，狠不狠？
而财政收入呢，决定了公立医院、学校、其他公共设施的质量，还有城市管理能力如何嘛。
经济基础决定上层建筑，谁不想享受高质量的城市生活呢？
总而言之，买房致富的时代过去了。
未来十年，中国最好的投资机会，不再是楼市，而是股市。
要不要紫霞和大家打个赌，赌约就是10年？
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