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富人的刚需，这类资产几十年后不可估量！

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大家应该都知道，我从2017年起就多次写文章提示大家不要炒房，包括商铺也不建议投资。

后来文章写多了，我发现一个有趣的现象：凡是对楼市过度看空的文章，会被监管部门删除。这其实就是监管的态度。

不过今天的文章也许会超出你的预期。有一类房，我觉得将来不可估量。

2019年，住建部门出台了一个“禁墅令”，要求各省立即暂停办理别墅项目建设审批手续。注意2个关键词：立即、暂停。

立即，表明监管部门刹车之果断、严厉;暂停，表明这并不是彻底结束，而是暂时停止。

我从各大房企了解了一下，这个规定出台之后，新的项目已经都盖不了别墅了，除非是之前拿到审批手续的。包括独栋、联排、双拼，都不能建了。目前唯一可建的是“叠墅”，实际上这只是开发商取的一个好听的名字而已，这根本算不了是别墅。

物以稀为贵。别墅不能建了，但是有钱人、大老板是永远不缺的，以后的有钱人怎么办?只能买二手别墅喽。

所以从这个角度看，别墅由于其稀缺性和客户群体的特殊性，未来是一个刚需。

当然，你可能会说，目前只是暂停。有些人或许还记得，所谓“禁墅令”在20多年前就出台过了，可是别墅建设并么有停止啊。

我们一起来回顾一下历史上的“禁墅令”。

第一次“禁墅令”是在1994年出台的，实际上是“限墅令”，而不是禁止令。当时的政策是提高土地利用率，限制别墅用地。从专业角度其实就是限制容积率，容积率越低越好。

容积率是怎么算的呢?就是项目总建筑面积和占地总面积之比。总建筑面积包括每一层楼的面积，但不包括地下室。

但是这个政策的效果非常有限，什么叫限制?在操作层面缺乏约束力。所以到2005年时，国家发改委也发布了一个规定，从政府审批到银行贷款，对全环节进行限制。

第二年的2006年，国土资源部发文，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。到这个时候，理论上就不会再有新的别墅项目了，除了已经在建的。

2008年，国务院又发了一个文件，要求继续停止别墅项目的土地供应。

有意思的是，2016年，国土资源部表示：全国各地将停止审批别墅类土地供应，对联排别墅、低密度花园等别墅项目审批将进一步控制。

发现没有？禁墅令的政策松动其实是在2008年——2016年之间。从主管部门的措辞可以看出，实际上在2008年之后，2016年之前，别墅项目是可以建设的。而且2016年也没有马上刹车。

如果不是2016年之前出现政策松动和转向，那2016年国土资源部的表态就不正常了，因为之前已经禁止了，2016年国土资源部却表示“将停止”、“将进一步控制”。

回过头来我们也不难理解，因为2008年发生了金融危机，为了纾困经济，政府动用了各种手段。

2019年，住建部发出了立即暂停的禁止令。

以后会不会重新允许呢？

我觉得应该会有一扇小门，但是大门是不可能开了。我们可以看到，过去20年政府对于别墅建设的政策取向是比较明确的，因为中国的土地资源不允许我们像澳大利亚、美国那样到处建别墅。

另一方面，别墅项目不仅是老百姓需要，在一些高端项目中，别墅是不可或缺的，它是招商环境和硬件设施的重要组成部分。比如很多地方新建的“国宾馆”，怎么能没有别墅呢?所以在审批上会留出一扇小门，允许极少部分项目建设别墅。

也就是说，未来别墅项目一定是稀缺项目，这是毋容置疑的。

那么为什么网上几乎没有文章谈论别墅项目的投资价值呢？

原因之一，目前别墅的换手率很低，也就是说二手别墅交易很少。总价高、位置相对偏僻是最主要原因。所以买别墅的人不多，通过出租获得收益的就更少了。

原因之二，别墅是小众市场，网上很多所谓大V，实际上谈的并不是真正的投资分析，而是在做生意。比如有专门写房地产内容的大V就自己开了二手房中介公司，站在利益的角度，他们当然会怂恿大家去投资公寓楼。你今天买入找他，明天卖出又找他，人家来回赚。但是别墅项目的买卖频率极低，大多数人也没有这个资金实力。所以让大家投资别墅是有违大V们切身利益的。

如果我们从几十年后的剩余价值看，别墅也是第一位的。

目前的商品房，几乎全部是15层-33层的高楼，6层新建住宅都已经很少。是房子，就必然是有寿命的。即便你的房子是永久产权，那又怎样呢?高层建筑，将来被拆迁的可能性基本就是零。

因为拆一栋那么高的楼，开发商只能盖更高才有利可图。本来就33层了，开发商拆了盖多少层?为什么目前国内最高只有33层?因为超过这个高度之后，建造成本和使用成本都会大幅提高。

而别墅就不同了，目前通常都是地面三层、地下最多2层，将来拆迁的商业价值远远高于其他形式住宅。

人人都买得起的，永远不是稳赚的好项目。普通商品房现在基本就是这样子。当然，你现在可能有心无力，买不起别墅。那么就先努力赚钱吧。如果你现在有财力投资商铺，那还不如买别墅。

这只是个人浅见，不一定对。中国那么大，毕竟各地情况都不相同。也许有的欠发达城市就有很多别墅项目，那种情况下自然结论大不相同。

PS：别墅项目，看的并不是地段，而是周边环境。有几条地铁、有几路公交车，那根本不是选别墅的视角。旁边有没有公园，有没有湖，周边建筑是不是足够安静，这些才是选择别墅的标准。

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