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签完最后一份《退股协议书》，我的第二次创业算是划上了一个不太圆满的句号。

2016-2021年元旦，四年多的创业时间，我将公司从单枪匹马发展到近30号员工，年利润300多万，在重庆，这也算是一个处于发展上升阶段的新兴企业。

原本可以持续发展的企业，却因为我在2019的一个决策失误，导致今天我不得不退出自己一手创办的公司。

站在今天这个时间点上，回望过去，真是一路风尘，五味杂陈，也是多了一些新的创业感悟……

第二次创业，是一段历程，是一段心路，

这四年，前两年是激情燃烧的岁月，后两年是典型的合伙人之间的内耗，耗得我失去了继续为这个企业奋斗的激情，也失去了对这个企业最初的光荣与梦想。

这四年，也是充满着故事和跌宕起伏的人生精彩，我实现了很多物质上的梦想，比如出国旅行、比如买房、买车、比如买办公楼、买商铺、买奢侈品，实现一定的被动收入……

但是在创业第五年，在我38岁的时候，我选择了主动离开这家我一手创办的企业。

主动离开不是结束，而是为了新的开始。

从元旦到今天，休整了差不多大半年时间，今天我又开始上路了！

这是我的第三次创业，我将在天涯论坛进行直播，直播的目的有两个，第一，我希望尽量做到每天能记录这次创业的各种感悟和广大创业者一起分享，如果可行，我想让更多的人可以复制我的模式，去实现和创造自己的价值。第二，我想保留这些素材，为后期在抖音上分享做些素材沉淀，以备遗忘。

好了，我交代下为什么我必须开始第三次创业吧。

我今年38岁，上有老下有小，家里各种房贷+生活开支，每月不低于2万元，所以压力不小。

今年元旦做出退出公司决定后，近6个月基本没有收入，这期间也想换个行业，当时看好教育培训行业，就组建了团队准备给教培行业做招生业务，但是没想到5月份开始国家相继出台了些政策，对教培行业进行了严格规范管理，使得我们这个项目刚启动就关停了。

男人四十而不惑，处于中年人阶段，不免有更多的危机感。

做教培项目招聘时，我们收到了很多40多数的中年人简历，应聘的却是招生专员、招生主管，很多人的履历也是很优秀，但是为了家庭，失业后或在原单位踏步不止时，竟然愿意从事招生工作，确实让我很意外也很震惊，这大概就是现在常说的中年危机吧！

我不想在弹尽粮绝时，进入中年危机，迫不得已的去找工作上班。

我是一个不安分的人，特别不喜欢被人管，所以有了两次创业经历，也是这两次创业让我从一个贫困家庭，实现了一定的财富收益。

也因此，教培项目关停后，我决定继续回归到老本行，开始第三次创业。

但是这一次，我选择更加艰难的入口切入！

上一次创业，还是房地产行业的鼎盛时期，但是商业地产开始出现了一定难度，开发商住宅能够快速销售，但是商铺往往不太好卖，商铺又恰恰是开发商的利润所在。我认为商铺的变现，在于商业价值的呈现，价值的呈现在于引进商家经营，投资者能实现租金收益，而不是一个期铺，才能实现快速销售，所以第二次创业我们的主营业务就是帮助开发商各大楼盘进行招商和运营管理，一些优质的商铺，我们则自己租赁持有，当个二房东，实现长效租金收益。

那时，商业地产竞争没有今天这么大，谁能料想到，当住宅被调控打压时，原来成千上万个住宅营销代理公司会纷纷转入商业地产，一时江山多少豪杰，在商业地产江湖展开厮杀。

也就是趁着那几年，我们的业务及公司的利润每年都在快速递增，我们吃到了行业的红利！

但是今天，房地产行业已经一片红海，君不见大大小小的开发商纷纷倒下，今天的中国，各大城市还看得见中小开发商的身影吗？几乎都是品牌房地产开发商在进行实力的博弈和生死掠夺之战，穷途末路，刀光剑影。

相对而言，一手商业地产依然还有比较大的机会，但也不过是最后的几年盛宴。

也因此第三次创业，我决定放弃自己轻车熟路的一手商业地产招商与运营模式，我决定杀入二手商业地产市场，这是一个难度极大的市场，也是一个巨大的机会市场。

难在哪？二手商业地产空置周期长，要么是商家做不走退租空置的，要么是地段不好，一直空置，最重要的是，二手商铺的利润点很低，成交率低，管理难度极大，所以传统中介、代理公司根本就不感兴趣，几乎无人问津。

巨大的机会是什么？

君不见，这几年疫情加上电商、直播带货的冲击，大街小巷空置出来了很多商铺？成千上万个商铺空置在那，干巴巴的等待着商家接盘，一个个嗷嗷待哺，多少投资者梦想着一铺养三代，被现实残酷的击碎。

怎么办？凉拌？

说真的，我也不知道怎么办，因为我也从来没干过，但是我直觉感觉到这就是巨大的机会，所以我毅然决然选择这个领域，未来未知，未来可期。

现实的问题是，业主招了几个月大半年都没招进来，我又何德何能能引进商家？凭什么业主愿意交给我？难道是我口才好，能说会道？还是我骨骼清奇，长相出众？颜值更高？

答案都不是，那答案在哪里？

我的第三次创业未知的结果就是答案，也许成功，也许失败，一切未知，所以真的很抱歉，我暂时回答不了。

接下来，在我的创业日记里，我会尽量把每天的进展向各位网友进行直播，也欢迎各位志同道合的朋友跟帖点评，探讨交流，不以成败论英雄，谁万一做成了呢？

8月26日

自从有了这个创业的方向后，我每天开车路过大街小巷都会特别留意下空置的商铺，这样一留心我发现好的地段也有空置的商铺，甚至都无转让费。

这让我想起09年第一次创业时，我们做的业务核心就是帮助商家转让门店，转让成功后收取一定佣金，那时还是实体店的春天，几乎每一个店铺都存在一定的转让费，所以我们的第一桶金也是从商铺转让中得来的。

所谓时势造英雄，今天再来做商铺转让业务，我相信已经很难再复当年的风头了。

今天路过空港金科一个项目时，我看见临街空置了不少商铺，还挺兴奋的，这一排数了下差不多10几个空置的商铺，照着上面的招租电话打过去，业主的心态各不一样，但80%是接受付佣金的，只要我们带客户招出去了愿意给1个月招商佣金，这与我之前预料的盈利模式有点不一样。

此前我认为这类空置商铺，我至少会有三个盈利点，第一，就是业主普遍接受的，给1-2个月租金作为佣金，第二，让业主多给免租期，比如2-3个月免租期，然后我们给商家1-2个月，这样节省出来一个月免租期。第三，业主给我们的租金底价，我们适当上浮5-10元，我们以商业托管运营管理的方式跟商家签订运营合同，以运管费来收取。

这通电话测试过后，第二种让业主多给免租期，是存在一定难度的，尽管会有可能，但空间不大，大部分业主不愿意多给免租期，普遍愿意给1个月，原因是项目周边成熟了，一个月免租期是作为装修期，如果是一个月，对于我们而言就不太可能再去节省了。第三种盈利点，更加不太可能存在，因为业主的心态普遍就是照着旁边的商家租金出租的，我们的商家一问周边的价格，自然我们就没有溢价的可能了，所以这一点也不太可行。

只有一个盈利点，扣除员工提成和底薪，基本是没利润的，怎么办？

8月27日

实话说，这几天电话测试，我是有点失落的，原本以为经历了疫情，空置了这么久的商铺，业主会苦不堪言急于早点租出去，也会很乐意接受我们的托管服务，但事实却打了我的脸。有的业主似乎很不缺钱，一口回绝，算了不需要你们服务，租不起价宁愿继续空着。也有一天免租期也不愿意给的，一听说要给免租期直接怼过来一句，给你两年免租期如何？不收钱。还有说佣金你们要收1个月这么多啊，给15天佣金干不干？……如此种种，真是意料之外。

一个朋友看我朋友圈每天都在发盘活空置商铺信息，给我推荐了观音桥一个项目。这个项目位置还是挺好的，在观音桥环线，以前都是满租的，去年到今年陆续撤场了很多商铺，5层楼商业，除了2楼整租出去了，1楼、3、4、5楼空置了差不多1万多平米，这么大的体量在这个地段，我是兴奋的。

但是随之我又大概率知道了为什么空置了这么久一直没租出去，一了解果然是业主方要求租金过高，一楼4000平米，整租价格300元/平米，12万一个月。楼上100元/平米，这个价格都是偏高的。

但是我还是有信心，地段决定了价值，我原本想把一楼整租过来，再分租出去，业主不接受这个模式，说曾经有做二房东的，收了商家的租金却不交他们的租金，最后还扯皮了很久。

此路不通，那就只有做中介代理了，业主说这个模式可以考虑。我连夜加班整理了一个代理合作协议，发了过去，等他考虑了。

9月2日

很多人不看好实体经济，也不看好空置商铺的盘活，但是我坚信我的趋势判断，我有种预感，实体经济会再次崛起。

这种预感跟我前两次创业是一样，2009年房地产住宅风生水起时，我判断商业地产存在较大的机会点，果断放弃住宅行业，转向商业地产领域，并通过商铺转让业务挖到了第一桶金。2016年，我放弃开发商商管公司高收入，进入农贸市场和一手商业楼盘的招商和运营，四年的时间，实现了买房、换房、买铺、买写字楼，实现了车厘子自由，2021年我又再次出发，选择二手商铺存量市场领域，以城市旧改商业和小业主散铺托管盘活为切入点，我相信未来的空间更大，只是一切又是从零开始摸索，前期多少会有很多艰难险阻。

我说下为什么我又这么强烈的感觉，认为这是一个巨大的空间。

第一，从大势出发，国家在今年提倡大力发展制造业，对虚拟经济进行了严格规范，打击行业巨头垄断，其原因是多年前国家支持虚拟经济，最后发现虚拟经济只是实现了财富转移和聚拢，让财富聚集在资本和少数行业巨头手中，与之鲜明对比的是，实体经济普遍哀鸿，民众无法实现财富共享，毕竟互联网具有一定的技术门槛。

过去国家需要虚拟经济，互联网新技术来拉动就业，创新经济，其结果是此起彼伏，导致大量的实业，进入房地产、互联网、金融领域，所以在实现全面脱贫和中美贸易战的大背景下，国家开始制造业，重视实体经济，尤其是共同富裕的主旋律下，要实现共同富裕，发展制造业，就不难理解最近会什么频频规范互联网巨头，金融行业，房地产行业，为什么会进行教育改革了。

扯远了，这里面有个实体店崛起的趋势是，未来的制造业不再是人海战术，而是智能化，智能化的背后，无法解决大量的就业人才。民众要实现共同致富，严格意义上来讲，只有两条路，第一条创业开公司，另一条就是开实体店干个体户，相对而言，干个体户更简单更符合大众创业，所以在实现共同富裕的大环境下，实体店的崛起是必然的，君不见，阿里巴巴开盒马生鲜，京东开小店，京东电器，京东综合体？为什么？一是线上流量已经到顶了，获客成本大大增加，只有转向线下获客。二是巨头也预见了，布局线下，开实体店是大势所趋。

原贴发布于天涯社区，持续更新中，作者：新少年包租公

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