今天我要分享给大家的案例，是关于一个年轻人创业。案例主人公名叫卢总，一个1992年生的小伙子。他在广州创办了一家公司，做的是房地产行业，他办公室的墙上有一把瓜单，上面写着天生我才4个大字，办公桌上摆了一个羊头。他的意思非常清楚，他这个属羊的25岁的“总裁大师”出山了。
卢总把“用天下人的钱办天下人的事”这句“名言”常挂在嘴边，对他的每一位员工训诫：“我不是你的老板，钱也不是我给你的，是客户给我们的，我们一起努力掏客户的钱包，我发财，你们也发财。”
在这个时候，卢总已经积攒了说多也不多、说少也不少的资金，这部分资金来源于房地产生意的尝试，他当时并没有经营房地产的实力，却已经介入其中。他做了一个商场店铺租赁项目，用了不到一个月的时间就全部租完220多个摊位，这些租金总共就是1000多万。
在房地产的运作中，他的这个动作完成得很漂亮。卢总在中山7路建造了一座占地1400平米的城市百货公司，有中央空调、扶手电梯，充满现代气息。商场实行招租柜台，招租在广州并不新奇，有些商场的柜台一年都租不出去，这是很普遍的情况，大多数房地产老板可就得流泪流血了，前期大量资金的投入，一旦不能够在一定期限内收回，很有可能就会造成资金链的断裂，没办法形成一个循环的产业链，那么，很有可能前期的一切成果都会就此坍塌。然而，卢总的招数也很高，只用了二十三天就把220多个摊位全租出去了，秘诀就在于它使用了退还租金的好办法。
具体是怎样的呢？市场上已经通行的方式是10年后一次性还租。而卢总使用的方式是一个摊位一次性收10年租金5万元，每年退还其中的10%，还包括利息，另外每个摊位每个月在收取比市场低2/3的管理费。
为什么直接就抛弃了市场上通行的方式呢？这里我就要讲到一个用户心理偏好，叫做跨期偏好。大部分人有即时满足的需求，时间隔得越久，那么价值也就会越低，这里边存在着一个时间折扣。比如，10年后一次性退还50万，比起每个月退还3000元，大多数人会更愿意选择，每个月退还3000元，因为这是可以即时得到的收益。
220多个摊位的租金就是1000多万，卢总只用了23天就全部租完，他的公司就只在报上花费了2000元的招租广告费，就建起了一个大型商场，这个办法很巧妙，而后被越来越多的人应用，成为人们广泛认可的一种返租模式。
这里就有人疑惑了，这不就相当于免费给别人摊位吗？哪有这样做亏本买卖的？收到这1000多万的租金，始终不是自己的，都要退还的，只是没有一次性退完。
给大家普及一个知识。企业有6种功能和6种权益。6种功能分别是抵押功能，未来增益功能，估值溢价功能，转让功能，担保功能，输出功能，6种权益分别是所有权，保管权，审议权，处置权，交易权，使用权。所有商业模式的设计原理就是以这6个功能加6个权益的多重组合而成的。我们做生意，只需要拥有其中两项就能够挣钱。
所以不要仅仅只局限与去拥有事物的所有权，只要钱能够在你这放上一段时间，就能够在这段时间以钱生钱。现在卢总将自己的摊位抵押出去了，拥有了这1000多万的保管权同时也有使用权，就可以钱生钱。他的脑子是活的，他的资金也全都是活的，在这个项目上获得巨额利润，这1000多万资金不能够完全放着不动，每个月就等着退还给租户吧。那上面所讲的返租模式就不能够达到应有的效果。马上就投入到下一个项目中去增值。这样的做法其实是很多商业大佬都在玩的，比起传统的商业模式更加高级，不用你自己花本钱来投资，而且也不是所有人都有很雄厚的资本，但就以一空手套白狼，这就是商业模式的魅力。
卢总紧跟着的第2个项目就是在人口稠密而又缺少商店的西华路彩虹时装购物广场，280万元以分期付款的方式买下了一个1000平方米的商场建造成购物城，正式的招租方式又有不同，夫妻为50年先由摊主提供自己需要的摊位面积，卢总在暗，他们的要求分割成玻璃房间，每平方米50年的租金是57万元，20年逐年退还。通过这个项目，卢总收到4400多万的租金，每年向租用者退5%的租金，而更吸引承租者的是每租用一平方米摊位，就在新塘地区卢总公司已买下的土地中获赠100平方米的地皮，新塘是在广州的东边，马上就会得到开发，地价肯定猛增，承租者肯定有利可图，闻讯者当然纷至沓来，很快，卢总又得到了几千万元的租金。
以上，退还租金的总体构思相似，具体操作有异。完成后的收益都很大，但是卢总每年都要退还给承租者一笔租金，退还的资金如何保证呢？
当时，广州市政府决定在三年内把所有的大排档，也就是临街食摊赶进室内。卢总马上抓住这一机遇，他相中了中山路临街的一排旧房。规划设计广州市的第1个美食城，首推大酒店的格调和管理与大排档的价格，和服务相结合的模式，3层大厅分别经营广东风味，外国风味和南北小吃摊主各自经营时刻，通通坐在中央，服务员统一雇用还可电话送餐，客人喜欢谁的食物就点谁的食物，各摊主不能够随意拉客，这个美食城的招租办法就是每个月按月收租金估算一下每年可收600万元。这个美食城的收益就是，前面招租商场退款的来源和保证。
卢总做这些项目取得成功，有一点不得不提的就是，受到香港人四处打工启示，卢总的公司中聘用了数千名商务代表，在公司初建时他招聘了2000多名商务代表，后来竟增加到4000多名，这些商务代表有其他公司的业务员大学在校生，主治医生，政府，公务员等等，从18岁到60岁男女老少方方面面，公司并不给他们发工资，只是经常把近期要做的事通知他们，如找旧房、找项目、提供各种信息等等，这几次的摊位出租，他们就立下了汗马功劳，当然商务代表的报酬也很可观，提成3%。
卢总的成功之处就在于他充分利用了人性，做无本生意来大做文章。从发明前所未有的“返租”来增强租户信心，吸引租户，到不断变换招租手段，来吸引投资者，还用美食城的月租来抵前面的年租。利用人性，通过设一个完整的局，创造一种全新的交易模式，来完成资金空手道的高难度运作。
我是生意知道，商业自循环盈利模式践行者，改变思维模式，突破生意难题。关注我，让我们带上知道智慧，一同前行。
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