广州 | 楼市

距离“831”广州二手房指导价已经3个月，老邝觉得是时候发表自己的看法，理由也很简单，我的性格不愿意追热点，房地产不是股市，后者瞬息万变，而楼市以3个月作为变量时间轴，是相对客观的，已经2个月不发文章，老邝也有很多思考分享给大家。

一、两个故事

任何文章都是老邝的观点输出，既然是我的观点，就会有故事发生。首先请让我说两个故事：2018.06是广州楼市上一轮的最高点，当月我卖出了越秀八一学位老破小，算是卖在相对高位，由于本人广州房票已满，2018.10月用老婆名额买入佛山南海区的万科金域中央，成交价280w。

当时买入的理由是我能感受到2018.07-09广州楼市的下行，心想跌了3个月后了，还不轮到我抄底？谁知道从交楼的2019.01直至2020.01，在不考虑疫情的影响，该户型成交价就下跌到260w，疫情期间的最低点大概在240-250w，换句话说算上利息成本，我已经亏了几十万。

第二个故事也是2018.10，证券市场迎来暴跌，我写了一篇文章《股市钻石底》，知行合一的老邝在上证2700-2800点投入了百万抄底，我深刻记得这100万我是在一周之内分批买入的。接下来的两个月，上证继续下行，并在2018.12月底探底2449点。当时我的账面浮亏12%，对于还剩不到30-50w现金的我，其实已经恐慌，没敢打出最后一批子弹。

二、抄底不用急

以上2个故事的结果，就是佛山的万科金域中央已经涨到350w±，上证也恢复到3500±，由于我是布局多个宽基v.s行业的ETF，证券整体浮盈在60-70%。换句话说，当时间拉长到3-5年周期，其实我的买入是没问题的，一定是赚钱的。

但这2个故事让我深刻意识到自己的不足：急于抄底。楼市也好证券也好，下跌确实有底部的，但到了底部也不会立马扭转，熊长牛短一直是我国证券的特性，房地产黄金时代过去后，是否也会变成这样？老邝无法预判，因此我给制定了两条交易规则。

规则1：证券市场买v.s卖，预留两周缓冲期，这是我观察到的投资者心态，任何信息或者政策影响证券市场时，两周即10个交易日基本上能缓冲掉情绪的作用。因此从2018.12月开始，我会记录下我决定“买v.s卖”的日期，然后等2周再真实操作，我发现即使遇到2019.05月的MYZ，或者2020.02的疫情，我的账户波动性不大，有效缓解本人对于市场涨跌的恐慌。

规则2：楼市政策给予3个月观察期，国家v.s地方（机构）v.s个人，整个传导周期大约在3个月，我有个习惯会用excel整理@广州微博房产 和 @微博房产 的楼市信息，然后标注“涨”“跌”，即这条信息对广州楼市是利好or利空。3个月内，利好信息占比80% v.s 30%，是我对上涨v.s下跌的判断值，处于中间状态则是横盘。

以上2条规则是我这三年的经验总结，不一定适合你，但有助于我建立规则，可以说从2016.09-2021.11，这五年间老邝完整地经历了一轮行情，从一开始“买房求杠杆”的小白，到“急于抄底”的投机心态，再经历疫情间的“患得患失”，现在的我才是完整的买房自媒体，也让我更有底气去预判未来的走势。

说了这么多老邝的个人成长，那广州楼市是否已经到底？现在是否适合买入？接下来的内容，应该可以解答你的提问。

三、二手市场表现

先看成交量，根据统计口径的不一，具体数值上有差异，但我们看的是趋势以及绝对值，毫无疑问2021.10月广州二手成交量基本上跌到2020年疫情时的水平，距离全年最高峰2021.04月下跌了66%。深圳市场已经跌剩20%，广州是否还有最后一跌？不好说，但老邝预计2021.11-12月成交量会更难看。

贝壳挂盘量是另一个指标，对比2021.04月7.4w套挂盘，目前挂盘量高达9.6w套，鉴于目前二手挂盘都会找贝壳挂盘，这个放盘量≈全市放盘量，按照现在5500套/月的成交速度，全市平均去库存周期17.45个月。

这两个指标，都让我不看好未来2个月的二手市场，老邝推测2022.02春节前二手成交量持续低迷，当然明年1月会稍好于12月的成交量，这是新的自然年新房收回促销的原因，有部分急于出手的业主会在春节前割肉。然后2022.03-05不会有小阳春，但大概率“回光返照”三个月，一来传统学位房买家必须入场，二来今年上半年旺季卖房的业主逐渐收齐全款，倘若打不到满意的新房就买入合适的二手，绝少业主真的敢收齐全款后持仓到下一轮。至于2022.06之后的情况则无法判断，等2022年中总结再说吧。

再来看看成交价，老邝觉得现在的市场有点像“暗箱操作”，因为贝壳取消了成交价展示，导致楼盘价格的“锚点”被取消了，遇到二手指导价的楼盘，你都无法公开场合看到业主报价，你只能一个一个提问，从而降低了成交效率。随着时间流逝，6个月或者一年不展示成交价，大家就会逐渐遗忘网红盘的成交价，从而打破楼盘固有的价格体系，形成新的估值体系。

插句题外话，贝壳确实提升了二手交易的效率，商业本质上是正确的，但在我国房子不是完全消费品，成交越活跃波动性越高，作为半个金融产品，甚至中国的金融杠杆载体，降低风险一直是国家调控的主要目标。理论上，贝壳的商业逻辑还存在系统性风险，但作为信息平台，贝壳的价值很高，大家如果想看8月之前的成交价，老邝有整理公开数据，需要的请联系我，老邝无法全部展示，但帮你查询N个楼盘的成交价还是可以的。

言而总之，广州二手市场已经做实“量价齐跌”，春节后有可能继续下跌或者“量升价稳”，但想进入“量价齐升”，未来6个月我都看不到踪迹。大家可以观察深圳市场，那边的成交量都还没起来，深圳房价是不会涨价的，倘若深圳都还没开始涨价，广州大概率不会起涨。

四、新房市场

针对新房，老邝先提醒大家，因为新房限价，导致开发商资金紧张，最直接的一个变化就是交楼周期延长。现在的项目很多是3年收楼，预计1年内拿证（或延期收楼），再叠加5年免征增值税，个人买家的卖点也是8-10年之后，买新房先考虑好在接下来10年，通勤点/家庭成员/教育理念要相对固定。

新房v.s二手有着本质的不同，二手卖家即业主，更关注价格，希望卖更高总价；新房卖家即各个项目部，更关注量，希望卖更多套房子回笼资金，从而实现高周转。这一商业逻辑，在房地产黄金时代是有效的，但随着恒大危机，现在各个项目都是要钱不要货，所以为了成交量一定是继续降价，目前的开发商弥漫着恐慌情绪，2021年底买新房算是不错的选择。

老邝也看到，其实目前市场好的新盘屈指可数，能够算得上稀缺好货的，在我心中不超过10个，这里面有些跟贝壳合作，有些没跟贝壳合作，所以利益相关我就不公开讨论了。作为德佑加盟商的老邝，以后会在公开点评/单对单咨询新盘时，声明是否利益相关，请大家监督。

鉴于老邝不太成功的买新房经历，有且只有一次在2016.09和家人合作买入佛山新城某楼盘，倘若大家找我咨询，我会给出版块分析以及时机判断。关注我们比较久的，都知道老邝不太喜欢讨论新盘，所以倘若你想对比具体楼盘优劣，我推荐大家找微博 @邓浩志，15年楼市写作经历，邓总的立场有过往文章查询。佛山则推荐找公众号“佛系楼市”，虽然佛山房产自媒体都是靠开发商流量变现，但后者算是比较良心。无论找谁，咨询时最好先问一句，倘若我买入这个新盘，你有没有收益？从而判断每个自媒体的发声立场。

言而总之，未来半年我无法判断二手是否底部，但新房市场确实在2021年底迎来买点，尤其是某些货量不多的稀缺好货，买入即赚到。同时买了新房变现都是8-10年的事情，2029年卖出还是2031年卖出才是判断这笔交易的成败，所以针对今年底的新房市场，老邝给出“买入”的积极信号。

五、各需求应对之策

聊完二手v.s新房，就到不同买家的实际情况，先聊聊纯投资，在解决了自住的情况下，纯投资讲究的是效率，那么我会建议80%的“刚需投资客”，今年底打新一套不错的楼盘就可以了，这个门槛在500w以上，达到这个价位且希望未来10年涨幅不会跑输全市均值，这是最适合你的。由于过长的持有周期，导致资金被动锁定，有可能会错过中间的高位卖点，所以老邝觉得这种刚需投资客的收益预期，放在年化7%-10%之间。

另外20%的“精明投资客”，老邝觉得二手市场才是你赚取超额利润的战场，关注抄底v.s逃顶的时机，远比选筹重要，抓左侧是个很困难的事情，但请记住每次交易的窗口依然有2-3个月去布局。所以既然现在不是二手抄底窗口，你要做的就是盘整烂资产、养好流水、关闭自媒体文章，每2-3个月问问深圳的成交量或者珠城的成交量，耐心等待就好。

回归到房住不炒，以上2种投资需求会慢慢减少，直至消灭，后面的广州市场还有几轮？老邝无法判断，所以咱们还是聊聊需求最大的自住需求。倘若你是置换，明年上半年是个不错的置换时机，理由也很简单，要置换必须先卖房，那么2022.03-05有可能的“回光返照”是你最佳卖点，今年8月的半年总结老邝曾说今年都不适合置换，理由就是卖不出，就算卖出了你也收不到款。

那么在房贷压力有所缓解，叠加今年卖房收齐尾款的上一手业主，无论如何都会有部分比例流到二手市场，只要成功套现拿着钱在手，你是无缝买入另一套更好自住房？还是等待底部执行左侧买入？都无需太在意，你只要记住“置换最适合在下行周期”，先卖再买让你的操作很舒服。

插个题外话，老邝自己就在2021.07-08连着卖掉2套佛山小户型，这些都是2017.01我在楼市启蒙期冲动买的烂资产，一套保本不亏利息，一套小赚一笔，可以说成功在8月逃顶佛山市场是我今年最开心的事情。虽然现在还没收齐全款，但我知道只要现金在手，我是不担心未来的下行，什么是“现金为王”，我现在有点感受了。

最后，则是自住上车，与其考虑买哪里？不如先思考你的持有周期，二手大约5-8年，新房8-10年。由于这部分小伙伴，没有过广州买房的经历，老邝会给你一个模糊的正确：“买力所能及的最贵”。

之所以有这个结论，因为广州的房价体系还是有档位的，举个例子500w买入65-80分的产品、400w买入60-75分的产品、300w买入55-70分的产品，在某个价位段，上限和下限大差不差。你不能指望250w总价买入学位、通勤、增值兼顾的产品，没有最好的房子，只有最适合你的房子，圈定总价后做好取舍。看不准的话，可以找老邝咨询，毕竟我有4年全职房产自媒体经验，拿我的经验换一套适合你的房子。

总结

距离2022年2月春节，还有两个月时间，我曾记得去年年终总结时，很多人说2020年是最困难的一年，但也有人说2020年是未来十年最容易的一年。无论你处于什么阶段，老邝都勉励大家对生活抱有希望。

买不买房，未来都是个多元化的选择，自己的生活自己做主。倘若你要买房，记得摸摸自己的口袋（盘整资产），看看天气（留意政策和数据），可以的话带上我这个老司机，有老邝为你保驾护航，定过抬油啊！